Сопровождение покупки квартиры

Вы решили приобрести жильё? Нашли подходящую квартиру, нужно провести сделку? Нужно проверить юридическую чистоту квартиры и личность продавца? Хотите гарантированно приобрести ликвидный и чистый объект выгодно?
В этой статье я дам ответы на наиболее часто возникающие вопросы при покупке жилья, расскажу на что в первую очередь обратить внимание и чем я могу быть вам полезна в услуге «сопровождение покупки квартиры»
Для кого актуальна услуга «Сопровождение покупки квартиры»?
Можно ответить просто – для всех! Для всех, кто хочет купить квартиру безопасно. Если вы хотите спокойно спать по ночам, если вы хотите сберечь свои нервы, если вы цените своё время и финансы. На данный момент услуга по сопровождению сделки покупки квартиры оказывается в Москве и Московской области.

3 Частые Ошибки при выборе квартиры

1. Ложное впечатление о стоимости квартиры

Каждый, кто начинал самостоятельный поиск квартиры, открыв один из самых популярных сайтов, AVITO или ЦИАН, попадал в удивительный мир изобилия вариантов квартир, зачастую по весьма привлекательным ценам и с замечательными ремонтами. И прикинув, что имея в наличии определенную сумму, можно позволить себе выбрать квартиру соответствующую всем запросам и пожеланиям.

Однако прозвонив десяток вариантов, съездив на несколько просмотров, вы мои дорогие покупатели, начинаете понимать, денежные суммы на приобретение квартиры придется пересмотреть. Но время, потраченное на приобретение «бесценного опыта» аналитики рынка и затраченное на поездки, вам уже никто не вернет, а рынок не стоит на месте, это постоянно живущая, динамичная структура.

2. «Изобилие выбора»

Я специально указала этот термин в кавычках, т.к. данное изобилие является ложным. Каждый из нас приобретая квартиру, хочет получить максимально выгодный и отвечающий по всем критериям вариант. При этом в глубине души, мы хотим иметь осознание, что приобрели самый удачный вариант из всех возможных, лучшее предложение, по лучшей стоимости. Но зачастую «удачные» варианты оказываются «фейками», «утками», «заманухами» и «наживками» от агентств недвижимости, застройщиков и ….в самых печальных случаях … от мошенников.
Обладая достаточным жизненным опытом и проницательностью можно вычислить все эти варианты и не попасться на крючок, но к сожалению рынок недвижимости всегда был далёк от прозрачности. Уловок очень много и даже люди имеющие голову на плечах могут быть очарованы «уникальностью предложения».

3. Преждевременное внесение авансов, залогов, денег за бронирование квартиры

И вот, казалось бы, замечательная квартира, которая устраивает местоположением, стоимостью и ремонтом найдена, остается только зафиксировать намерения путем внесения предварительной денежной суммы и зафиксировать намерения с одной стороны продать квартиру, а с другой стороны её купить. Я не буду детально описывать все нюансы предварительных соглашений, ибо цель их проста, покупатель найдя выгодный вариант начинает испытывать опасения, что он может уйти в другие руки и стремится сохранить за собой право на приобретение.
При этом, не имея на руках достоверного подтверждения всех существенных критериев приобретаемого объекта и зачастую не оговорив важные условия сделки. Профессионал отметает слишком сомнительные варианты сразу, т.к. имеет в этом определенный опыт, но не читали бы вы эти строки, если бы являлись профессионалами рынка недвижимости. И далее выяснив, что по каким- то причинам, будь то использование продавцом материнского капитала, альтернативность сделки, перепланировка и т.д. изменяются условия приобретения или оно становится невозможным в принципе, начинается возврат внесенных сумм, с которыми далеко не все расстаются легко и просто.

7 Проблем, с которыми наиболее часто сталкиваются люди при покупке квартиры

Я постараюсь максимально полно раскрыть перечень проблем, но он не будет являться исчерпывающим, т.к. это очень обширное информационное поле.

1. Квартира должна быть готова к отчуждению.

Если на квартиру наложено какое-либо ограничение (арест, ипотека, аренда), купить её либо нельзя совсем, либо необходимо согласование с третьими лицами. Но не всегда покупатель знает об этом, а нарушение запрета на продажу может вызвать неприятные последствия.

2. Продавать квартиру должен титульный собственник

В моей практике был случай, когда дедушка пришел с документами на квартиру, мы месяц показывали её и на внесении аванса выяснилось, что лет 5 назад дедушка уже подарил квартиру внучке и благополучно забыл. В другой ситуации гражданка Н., продала квартиру по доверенности, при выяснении обстоятельств оказалось, что собственник квартиры умер, и доверенность утратила свою юридическую силу.

3. Собственник квартиры или доли в ней несовершеннолетний

Ни при каких обстоятельствах не должны быть нарушены интересы несовершеннолетних детей. Иначе сделку расторгнут без разбирательств через суд. Отчуждение квартир, в которых имеется право собственности ребенка, происходит исключительно при наличии на сделку разрешения Органов Опеки и попечительства.

4. Квартира находится в залоге

Большая доля квартир приобретается с использованием ипотечных кредитов, либо люди берут деньги под залог уже существующей квартиры. Проведение данных сделок возможно, но оно обязательно должно происходить с привлечением третьей стороны – залогодержателя.

5. На приобретение квартиры использовался материнский капитал

Это отдельная тема, которая должна быть выяснена, проверена и она достаточно недавно появилась на нашем рынке, поэтому не все и не всегда упоминают об этом. Особенности проведения сделки, такие же ак и с участием долей несовершеннолетних, при этом по каким то причинам, данный факт не всегда доносится до сведения покупателей.

6. Особенности квартир с перепланировкой

Замечательный евро ремонт, объединенная лоджия с кухней или снесенная несущая сена и Вуа-ля! Вы приобрели квартиру с несогласованной перепланировкой. Последствия объяснять не вижу смысла, информацию о том, что делать, можно найти в том числе на этом портале. Однако не всегда этот вопрос можно решить с точки зрения технических норм и стандартов.

7. На квартиру имеются иные претенденты

Прилетевшая повестка из суда надолго выбьет вас из состояния душевного равновесия. Наследники, люди оспаривающие предыдущие переходы права собственности, кредиторы и бывшие супруги, государственные органы, люди сохраняющие право проживания и пользования данной квартирой. Это те, кто может вам потенциально в будущем создать ощутимое беспокойство, вплоть до лишения права собственности.

Что входит в сопровождение покупки квартиры?

Предварительный анализ рынка недвижимости по заданным параметрам покупателя

В любой доступной форме – телефон, ватсап, е-мейл, сайт, инстаграмм, оставляете информацию о своём намерении купить квартиру, мы созваниваемся и обсуждаем все пожелания и возможности. После этого проводится мониторинг текущего рынка, по заданным параметрам и дается заключение о возможности достижения желаемого результата или иные рекомендации по вариантам покупки квартиры.

Подбор вариантов по заданным параметрам

Варианты квартир подбираются из открытых источников и закрытых сообществ. Вы можете как подобрать варианты самостоятельно, так и включить данный пункт в услугу сопровождения покупки квартиры. При необходимости возможен выезд для совместного осмотра всех обозначенных вариантов.

Получение информации о квартире из открытых источников

Вариант подобран, далее необходимо получить предварительную информацию для проведения анализа на предмет возможности приобретения объекта. Как правило данная информация предоставляется продавцом, либо я запрашиваю сведения о квартире из базы Росреестра. Этот этап вы так же можете провести самостоятельно или воспользоваться нашей помощью.

Анализ информации и оценка рисков

На данном этапе готовится предварительное заключение по квартире на основе всей представленной информации, с оценкой возможных рисков или их отсутствием. Дается рекомендация по возможности предварительного внесения аванса или залога.
Предварительное заключение можно получить в течение 1 суток и опасения, о том что квартира может уйти – не имеют силы.

Участие в переговорах по согласованию условий покупки и цены квартиры

На данном этапе происходит согласование всех существенных моментов, в том числе окончательная стоимость квартиры. Я имею достаточный опыт в переговорах, знаю нюансы, благодаря которым можно придти к оптимальной цене, а когда стоимость достаточно выгодная, что бы не заострять на этом время и не упустить хороший вариант.
На этапе переговоров согласовывается получение дополнительных документов, сроки предоставления этих документов для проверки квартиры, порядок её физического освобождения и снятия с регистрационного учета, порядок проведения самой сделки.
Прошу запомнить! Все о чём вы договорились должно быть зафиксировано письменно! Слова к делу не пришьешь

Составление письменного предварительного соглашения о покупке квартиры

Договор аванса, залога, бронирования, предварительный договор купли-продажи
В данный пункт услуги входит либо составление, либо проверка предоставленного со стороны покупателя договора о намерениях на приобретение квартиры. Все что договорено, должно быть зафиксировано, иначе вы рискуете получить как минимум ущемление своих прав и неудобства на сделке, а как максимум потерять деньги.

Сбор документов и сведений из закрытых источников. Проверка юридической чистоты квартиры.

После внесения аванса и заключения договора о намерениях, самое время глубинно и досконально изучить как личности продавцов, будь то физические лица или организации, так и полную историю квартиры. Запрашиваются дополнительные документы у Продавца или самостоятельно из необходимых источников. Проверятся информация по базам данных на предмет банкротств, судебных разбирательств или их угроз, по базам данных федеральной службы судебных приставов - ФССП, базам данных МВД, базам данных судов – ГАС Правосудие, закрытым источникам ФСРКК иным источникам при необходимости получения информации для устранения сомнений и неясностей. Данная проверка в среднем занимает около 7 дней, но возможны варианты как ускоренного проведения проверки юридической чистоты квартиры перед покупкой, так и более длительный срок при сложной истории перехода прав собственности.

Сбор документов и сведений из закрытых источников. Проверка юридической чистоты квартиры

После внесения аванса и заключения договора о намерениях, самое время глубинно и досконально изучить как личности продавцов, будь то физические лица или организации, так и полную историю квартиры. Запрашиваются дополнительные документы у Продавца или самостоятельно из необходимых источников. Проверятся информация по базам данных на предмет банкротств, судебных разбирательств или их угроз, по базам данных федеральной службы судебных приставов - ФССП, базам данных МВД, базам данных судов – ГАС Правосудие, закрытым источникам ФСРКК иным источникам при необходимости получения информации для устранения сомнений и неясностей. Данная проверка в среднем занимает около 7 дней, но возможны варианты как ускоренного проведения проверки юридической чистоты квартиры перед покупкой, так и более длительный срок при сложной истории перехода прав собственности.

Составление документов и подготовка сделки

Перед проведением сделки составляется и согласовывается основной документ, это договор купли-продажи квартиры и акт приёма передачи к нему. Помимо этого по различным видам сделок могут потребоваться дополнительные документы: согласие органов опеки и попечительства, оценка квартиры, согласие супруга на отчуждение, расписки о передаче денежных средств, гарантийные обязательства на «довнесение» денежных сумм на сделке, схемы закладки в ячейки при альтернативных сделках, обязательства на разницу при занижении или завышении суммы покупки в договоре.
Согласовать с банком, при необходимости нотариусом время и дату сделки, отправить необходимые документы сотрудникам банка. Все эти документы необходимо составить, проверить, согласовать между сторонами, что бы в день сделки провести её быстро, комфортно, без лишней головной боли и напряжения.
При ипотечных сделках отправить весь комплект документов в банк, дождаться проведение проверки банком, получить одобрение квартиры и согласовать дату выдачи ипотечного займа и проведения сделки по покупке квартиры. Более подробно про покупку квартиры с использованием ипотеки можно прочитать здесь

Проведение сделки купли-продажи квартиры

В назначенное время и в обозначенные день стороны проводят сделку покупки квартиры. В сопровождение сделки входит услуга проверки комплектности документов для регистрации в органах юстиции, контрольная проверка договора купли-продажи, проверка договора аренды банковской ячейки или договора на аккредитив, проверка договора займа и договоров страхования – при сделках с использованием ипотечных средств. Так же в день сделки происходят взаиморасчеты, окончательное согласование моментов по передаче ключей от квартиры, мебели, квитанций по оплате коммунальных платежей, согласовывается дата обмена документами после завершения сделки. В зависимости от избранного способа регистрации, после сделки покупатель и продавец лично подают документы на регистрацию, либо через доверенное лицо на основании нотариально удостоверенной доверенности.

Регистрация перехода прав собственности по договору купли-продажи

Зарегистрировать переход права собственности можно как по личному совместному заявлению продавца и покупателя, так и по доверенности оформленной на лицо которое может осуществить это от вашего имени. Данная услуга может оказываться как отдельно, так и в совокупности.

Составление документов для сделки

Перед проведением сделки составляется и согласовывается основной документ, это договор купли-продажи квартиры и акт приёма передачи к нему. Помимо этого по различным видам сделок могут потребоваться дополнительные документы: согласие органов опеки и попечительства, согласие супруга на отчуждение, расписки о передаче денежных средств, гарантийные обязательства на «довнесение» денежных сумм на сделке, схемы закладки в ячейки при альтернативных сделках, обязательства на разницу при занижении или завышении суммы покупки в договоре. Все эти документы необходимо составить, проверить, согласовать между сторонами, что бы в день сделки провести её быстро, комфортно, без лишней головной боли и напряжения.

Закрытие сделки купли продажи квартиры

После завершения регистрации стороны встречаются и обмениваются всеми необходимыми документами. Покупатель получает свой экземпляр договора купли продажи, расписку от продавца о получении денежных средств, отдает ключ от ячейки. После этого в этот же день или позднее по договоренности стороны подписывают акт приёма передачи квартиры, обмениваются окончательными документами. Присутствие на данном этапе завершения сделки так же возможно.

Простое решение всех проблем. Заказать сопровождение сделки покупки квартиры

Для того, чтобы избежать всех проблем, сэкономить время, финансы и нервы я предлагаю свои услуги. Вы можете заказать как полное сопровождение, так и сопровождение на отдельных этапах. Ниже я могу привести примерную стоимость каждого этапа сопровождения и итоговую стоимость при работе по полному циклу.

Почему стоит работать именно со мной:

1. Моя личность, опыт и компетенции легко проверяются в открытых источниках. Сопровождаю сделки более 10 лет и знаю все нюансы и подводные камни. С моим полным или частичным участием проведено более 480 сделок и это не просто рекламная цифра, каждую сделку я могу подтвердить рекомендацией и контактом клиента.

2. Я являюсь носителем статуса адвоката Московской областной палаты и действую в рамках закона Федеральных законов «Об адвокатской деятельности и адвокатуре», «Кодексе профессиональной этики адвоката»

3. Помимо знания всех нюансов работы риелторы, я знаю всю судебную изнанку о спорах по недвижимости, потому как являюсь практикующим адвокатом, ссылки на дела с моим участием представлены, в том числе, и на этом сайте. Их более 500, точно уже не считаю, ибо много. Я знаю где нужно заострить внимание, а где не имеет смысла напрягаться.

4. Природа одарила меня достаточно легким и беспроблемным характером, я могу договариваться и находить общий язык там, где другие ломают копья. Но при этом в нужные моменты я могу жестко и аргументировано отстаивать нашу позицию.

5. За годы работы в сфере недвижимости и права у меня собрался круг доверительного общения, в котором можно решить практически любую проблему. Причем не просто решить, а решить быстро и качественно.

6. Я могу гарантировать качество своей работы, вы останетесь довольны знакомством со мной и своей приобретенной квартирой.

Стоимость сопровождения покупки квартиры рассчитывается индивидуально.
Я не беру в работу более 3-х человек на сопровождение в месяц. Т.к. работаю с вами лично и несу личную ответственность.
Записаться на консультацию можно здесь:
При покупке квартиры со мной, вы получаете бессрочную, пожизненную гарантию на мои услуги связанные с покупкой квартиры.